美唄市役所

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土地の評価について

2015年10月9日

土地の評価について

 

 固定資産評価基準によって、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

 

◆地目現況主義

 地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。

 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。よって、登記地目は所有者の申請により変更されるので、現況と合わないこともあります。

 

◆宅地の評価について

《市街地宅地評価法》

1.商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分

        ↓

2.区分ごとに主要な街路を選定し、その街路に接する宅地の中から標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定

        ↓

3.地価公示価格、地価調査価格及び不動産鑑定価格を活用して、標準宅地の価格を算定します。

        ↓

4.3の価格に基づいて主要な街路(標準宅地に接している街路)の路線価を付設します。

        ↓

5.その他の街路(主要な街路以外の街路)の路線価を付設します。

        ↓

6.路線価を基礎に、その筆の状況(奥行、間口、形状など)を考慮して各筆の評価をします。

※路線価とは、市街地において街路に付けられた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1m2当たりの価格をいいます。

 

《その他の宅地評価法》

 状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

 

◆住宅用地に対する課税標準額の特例

 

 住宅用地は、税額を計算するもとになる課税標準額に特例が適用され、税額が軽減されます。例えば、空き地に住宅が建築されると、翌年度からはこの特例により土地の税額は軽減されます。逆に、住宅を取壊して空き地になった場合は、翌年度から軽減はなくなります。

 

《住宅用地の範囲》

●住宅用地には、次の2つの場合があります。

・専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

・併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

●特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次の住宅用地の率を乗じて求めます。(ただし、家屋の床面積の10倍が限度です。)

 

家屋の種類 居住部分の割合 住宅用地の率
ア)専用住宅 全部 1.0
イ)ウ以外の併用住宅 1/4以上1/2未満 0.5
  1/2以上 1.0
ウ)地上5階建以上の耐火 1/4以上1/2未満 0.5
建築物である併用住宅 1/2以上3/4未満 0.75
  3/4以上 1.0

                                  

《課税標準額の特例》

※住宅用地の特例は住宅の延床面積の10倍の面積まで適用されます。

●小規模住宅用地

 住宅用地のうち200m2下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は評価額の6分の1になります。(同じ敷地上に2戸以上の住宅がある場合には、1戸につき200m2までの部分が小規模住宅用地です。)

●一般住宅用地

 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は評価額の3分の1になります。

 

(適用例)

 ●住宅 延床面積100m2

 ●土地 300m2

 

 特例は延床面積100m2×10=1,000m2まで適用できるので

  300m2=200m2(課税標準額1/6)+100m2(課税標準額1/3)となります。

 

◆農地、山林の評価について

 状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格)に比準して各筆を評価します。

 ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

 

◆牧場、原野、雑種地等の評価について

 売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

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